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房贷利率发生重大变化! 这些政策如何影响购房者“钱袋子”?

  1、10月8号起,以后的住房贷款利率按照新的一种做法,就是按照贷款市场报价利率为定价基准,来进行加点来确定,过去是按照基准贷款利率来加点的。

  3、LPR是一个简称,它实际上就是贷款的一个基本利率。LPR它是随时变动的,这种变动不是由央行确定的,是由一个真正的市场机构确定的,这个利率水平一般都是低的利率水平。

  4、新的市场报价利率要比原来的贷款基准利率要低零点五个百分点,我们每个住房贷款的人都能够享受到降低利率的好处。

  5、无论是房地产贷款,还是居民的个人购房贷款都变成了负数,整体上来说,是在由热、过热,变为降温、变为收紧。

  6、总体上来说,房贷利率要比实体经济高一些,形成一种紧约束,不能让它去轻松地炒作,要保持一种继续调控的方向和压力。

  欢迎来到《财经观察家》,我是 清华大学中国经济思想与实践研究院研究员、教授袁钢明,我们今天谈一下房贷报价利率市场。

  8月25日,中国人民银行发布公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  存量房贷利率按照原合同执行。房贷利率“换锚”后,直接关系着打算贷款购房者的“钱袋子”。新政也引起了部分购房者的担忧。“有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”央行副行长刘国强日前表示。

  央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

  2019年8月25号发出了一个公告,这个公告宣布了这个新的房贷利率政策。首先第一个要点,今年的10月8号起,以后的住房贷款利率按照新的一种做法,就是按照贷款市场报价利率为基准,为定价基准,来进行加点来确定,过去是按照基准贷款利率来加点的。

  对于这一次房贷利率的出台,它的背景是什么呢?它实际上不是专门为房贷利率出台的,它是在8月20号的一个国务院政策吹风会上,提出了要推出一种LPR的这个新的形成机制。

  这个形成机制是对整个贷款利率的一个形成机制,不光是房贷利率,那么在8月20号召开以后,才有8月25号的房贷利率,其中推出了一种五年期以上的贷款品种。

  以前没有这种贷款品种,那么这个五年期以上正好适合房地产贷款,这一个新政为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供了参考。看看,也就是说房地产贷款的这一次新的政策的出台,是在上述新的LPR的这个新的形成机制的基础上衍生出来的。

  那么这个LPR的这个机制是什么呢?LPR它是一个简称,它实际上就是贷款的一个基本利率。那么现在我们新的这个制度是LPR,LPR它是一个随时变动的。

  现在这种变动不是由央行确定的,它是一个真正的市场机构,大概有十几个银行,大家一起参加这个会议,每个银行根据自己对于客户发出贷款的这个利率水平上报的这个整个会议上,然后这个利率水平一般都是低的利率水平。

  为什么呢?它是发放给最优质的客户的贷款利率。一般来说,最优质客户的利率比较低,所以它报出的利率都比较低,这样就形成了一个比市场上一般利率要低的一种利率水平。用这种报低利率水平的这种报价机制,形成一种降低利率的一种导向。

  那么就是这个利率的想法就是要通过市场化的方法来推动利率水平向下变动。那么因为咱们国家现在出现了利率水平过高,融资成本过高,阻碍了实体经济发展的一些问题,所以要推出这种机制,通过市场的办法,而不是国家来制定的办法来降低融资水平,这就是我们所说的LPR的一个基本的用意所在。

  “我应该现在赶紧定下,办贷款,还是再等等?”看到新的房贷定价政策出台,近期忙着看房的购房者们都有些举棋不定。不同城市影响不同,以北京、上海为例,按新政策的提法,上海首套房贷款利率预期将提高到4.85%,那么对于上海的购房者来讲,可能变得不那么划算。

  但如果在北京来看,北京首套房贷款利率普遍为基准利率上浮10%,达到5.39%,从鼓励刚需购买首套房的预期来看,这意味着,新政之后,或有下调的可能。那么新政策对于北京购房者来说,则更为有利。

  那么整体上来说是去年的下半年是在上升的,而到了今年一开始以后就变得下落了,下落了以后又有所升高,你看下面下落了以后到最末的时候,到2019年七月份的时候稍微有一点上升。

  2019年7月平均的利率,首套房是5.44%,二套房是5.76%,这个要比基础贷款利率要高二套房子现在是5.76%,也快接近一个百分点了,所以说大概在七月份的时候,在原来下落的情况下又有所上升。

  现在我们来看一下比较,那么首先第一栏,贷款的基准利率过去是4.9%,那么4.9%,但是实际上形成了5.44%,主要的银行就是参加报价的银行,19个银行在这个会上报出来以后,计算出来发现,我们按照新的五年期贷款的利率是4.85%,比原来的4.9%低了零点五个百分点。

  所以新的市场报价利率要比原来的贷款基准利率要低零点五个百分点,所以这一次的做法就是一种降低利率的做法。我们每个住房贷款的人都能够享受到降低利率的好处,因为它这个做法是指的是按照已经形成的报价利率的话,是不加点的,不加点的做法是4.85%。

  那么具体的情况我们看北京,北京的这个首套房是上浮10%,就是在4.9%的基准利率上上浮10%,变成了5.39%,这是北京的首套房。北京的二套房是在4.9%的基准利率上,再上浮20%,形成了5.88%的这个二套房的利率、实际利率。

  因此北京的这个整体上,是它比基准利率要高十到二十个百分点的这种情况,实际上全国各个城市后来都跟着北京走,这是2017年317新政所形成的一种利率政策,甚至还有些二、三线城市都比这个加价或者是上浮的程度还要高。

  为什么?有的二、三线城市,在一、二线城市暴涨之后,它们的涨幅比一线城市还要高。在这种情况下,大量的原来在一线城市购买房子的这些客户,特别是投机性客户,又涌到三、四线城市去购买。 因此三、四线城市的有些房价上涨,或者是贷款需求的热度还高于一、二线城市。

  在这种情况下,有的二、三线城市,三、四线城市,它们的贷款的基准上浮程度还高于北京,一套房高到了15%、20%,二套房高到了25%到30%,到了这样的程度,所以北京这个一套房上涨10%,二套房上浮20%的这种情况,还是一种有代表性的。

  如果说采取新的市场报价利率,也就是新形成的这种新的利率以后,北京会形成什么变化?现在还没有确定下来,央行到现在还没公布,因为10月8号才执行呢,现在还有一个多月呢。 那么在这种情况下,大家猜想,我们说第二行,就是北京首套房已经形成了5.39%。

  不管你的市场报价利率有多高?或者你想升多高?你反正不能低于5.39%的这个利率水平,所以说不管三七二十一,你的这个贷款利率,你也得必须上浮到10%以上,有可能至少加点在0.54%以上,就是比原来的,就是比我们已经形成了4.85%的情况下,或者再加上0.6%,再加0.54%的情况下,才能形成5.39%,这是北京首套房的情况。

  北京的二套房的情况也是这样,北京二套房也要加点,它的加点的情况不能低于现在已经加点形成的利率情况。比如说,现在的北京二套房已经上浮了20%,比原来的基准利率,那么它如果加点的线%才是真正这次实行新政以后所要施行的这个贷款利率,这个贷款利率肯定是要至少和已经形成的利率要持平,肯定要比有的人认为的利率要高。

  现在目前中国的房价还是处在一个很高的水平上,这种过高的房价它会带来风险。这种风险不仅是会带来买房人的负担过重,可能支撑不了,甚至还会带来金融机构的一些冲击。

  因为金融机构发现房价涨得很高,然后房贷的这个收益率很高,大量的资金都流向房贷,结果造成过度的扩张、盲目的扩张、冒险性的扩张,这都是因为房价上涨过快所造成的风险的诱因,所以说房价过高是中国一个巨大的隐患。

  这个房价的绝对水平还在上升。你看上面的粉红色的线,一线城市已经到了四万多块钱了,二三线城市这种情况也是很明显,大家看这也在上升,有的情况它上升的比北京还上升还更快。

  你看,我们看这个涨幅的情况来看,这个三四线城市绿色的线和蓝色的线%。而现在一线城市,它的绝对水平很高,但是它涨幅已经比三四线城市低了,但是整个情况都在上涨。这种上涨的情况不仅绝对水平高,而且涨幅也很高,并不是说涨幅已经下落了。

  大家看,这个右端略微有一点下落,就是今年六到七月份以后,房价从过去上涨的、高升的情况下又有所回落。因此有的人认为,现在房地产市场降温了、冷淡了,略微有点下降,它仍然是很高的。

  再就是第二,我们的这个涨幅也是很高的,涨幅同比达到了10%,我们整个GDP现在才是百分之六点几,那么所以说就算是一线城市现在的涨幅很低,那么它仍然也是很高的,所以说整个来说,房地产市场还是处在一个过热过高的一种情况。

  我们再看,新建房的这个房价的环比也是很高的,尤其是全部的七十城的涨幅要比一线要高一点,因为它正在追赶一线,它的有些二,三线城市涨幅,甚至有些绝对价格都在逼近一线。那么这种变化情况,我们看到新增的房地产贷款,也就是今年房地产贷款现在已经都变成负数了。

  无论是房地产贷款也好,还是居民的个人购房贷款也好,还是居民的新增的中长期贷款也好,都是变成为负数,负到了什么程度呢?负到了百分之快二十了。你看,居民新增贷款同比已经下降到了-19.4%,中长期贷款也下降到了-3.5%。那么房地产贷款同比下降到了-9.3%,整体上来说,是在由热、过热变为降温、变为收紧。

  那么因此在这种种种的现象情况下,很多人认为现在房地产市场又碰到了以前同样的情况,需要政府来拉一把了,需要来放松融资、放松贷款、降低利率来重新启动房地产市场,能够活跃起来,这是很多人的看法。

  而且认为现在央行出台的政策肯定就是针对这种形势的变化来采取了一种,新的一种对房地产市场能够带来红利的一种放松性的措施,但是好像不是这样。

  现在我们看到了,央行明确地说:房地产市场是不能作为一个刺激经济的手段,就算是经济有下行压力,就算是房地产市场有可能存在一种下落,也不能把它作为一种刺激经济的一种工具来做,这是第一。

  第二,我们现在做的这次做法,是房地产跟着这个整个贷款市场的利率化的一种做法来跟着走的,作为一种参考,而整个利率市场化的一个做法,它是有个背景,稍微和我们房地产市场上有点不太一样,有点方向完全相反,有点拧。

  就是整个实体经济,或者是生产型企业,它们要求这个利率降低,而我们现在房地产市场的利率还比它的利率还高一点,那么降低的话是不是正好符合了房地产市场的要求呢?不是这样。

  当这个贷款利率一降低,或者货币市场一放松,大量的贷款就流到房地产去了,为什么呢?因为房产的贷款利率相对来说,比实体经济贷款利率要高,所以为了追逐这个贷款红利,贷款的这个高的收益,所以很多人对这个金融机构也好,或者各种银行的贷款也好,都流向了房地产。

  所以现在总体上来说,它既要有要比实体经济要高一些,形成一种紧约束,或者形成一种对房地产贷款利率的一种压力、压抑,或者是成本的一种压抑,不能让它去轻松的去炒作。

  另外一种情况,它也得朝着一种和整个贷款利率市场的机制相适应、相配合的一种方向或者一种机制上来运行。在这一次的政策、新的政策变化中,它是要上升的,要保持一种继续调控的一种方向和压力。

  那么这一次总的来说,这次政策实行以后,整个央行也好,或者是有关中央的政策部门也好,是把房地产作为一个高度关注、高度加力的一个控制风险性的一个市场。

  因为现在中国整个来说,正在高度的关注和控制杠杆率过高的问题,甚至是一种风险的隐患,所以中国经济要在高杠杆率、降杠杆的情况下,还要保持经济稳定增长的这个矛盾中要进行一种权衡和选择。

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