观点

观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书

  随着房地产行业从高速发展到平稳落地,市场不断分化、行业集中度逐渐增加,房企在应对融资收紧、债务压力的同时,还要在规模和利润中取得平衡。

  此外,房地产市场也从单一面向多维度方向前行。在多元格局中,房企们要如何调整前进步伐,突围而出?种种问题,值得我们深思与探讨。

  观点指数研究院通过长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济,结合专业的数据分析和深度的研究,全方位、多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状,并将研究成果汇集成册,在2019博鳌房地产论坛发布《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》,与行业共谋划,同成长。

  市场篇:温和回归 主业聚焦

  从“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”榜单来看,稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大,不同的是三者的销售差距有所变化。

  经过一年的调控以及销售节奏调整,碧桂园和恒大的步伐明显放缓,较去年同期减少上百亿元。值得注意的是,今年万科的销售动作较为积极,2019年上半年合约销售额不降反升,并且领先恒大522亿元,而去年上半年万科仅比恒大多4.8亿元。

  单月来看,碧桂园则又创造了一个历史,仅6月单月就卖得820亿元,这对于中国房地产行业来说是史无前例的。

  具体而言,“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”的门槛值为114.1亿元,较去年同期的58.4亿元增长95.39%,这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随其后的是TOP50门槛,为322.2亿元,同比增长37.16%。可以看到,所有阶梯门槛值中,增长较为缓和的是TOP3、TOP5以及TOP20,分别为-2.84%、12.38%和9.62%。

  

  数据来源:观点指数统计

  考究原因,一方面是上述房企本身基数比较大,因此面对今年的复杂地产环境,想要得到较大的业绩增幅,存在一定难度。另一方面是,相对位置较后的房企,这些位居前列的还是相对舒适,面临的位次争夺以及外部环境影响较小。

  今年年初的业绩会以及其他公开场合,不少房企都对外发布了销售目标。借此,我们也得以窥见房企对目标的完成情况。

  以42家发布销售目标的房企作为样本,观点指数统计发现目标完成率超过50%的有17家,占比40.48%;完成率位于40%-50%的房企最多,有20家,所占比重为47.62%。需要注意的是,有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。

  

  数据来源:观点指数统计 

  换句话说,有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境,再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至,房企间的洗牌开始,要想完成销售目标更加充满未知。 

  地产融资:监管收紧 债务围城 

  观点指数以100余家企业作为样本,统计其公开发布的融资数额,发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元(含拟融资计划,下同),其中债券融资达到7602.19亿元,占比61.76%。 

  若分月来看2019年4月融资总额最高,达到3309亿元,其中债券融资额为1636.29亿元,而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后,随着监管层对融资收紧,融资金额下降明显。刚刚过去的6月份,房企融资动作进一步减少,录得的融资金额仅为2074.74亿元,环比下跌8.93%。 

  

  数据来源:观点指数统计 

  反观海外融资,6月有所回升。2019年1到5月,样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后,境内融资环境出现明显收紧态势,房企积极谋求海外发债上的突破。于此,6月单月海外融资数额出现环比大幅增长,增幅为189.75%,录得的融资额为665.39亿元。 

  

 

  数据来源:观点指数统计

  如果从融资期限上审视,2019年上半年房企短期融资(2年以下)占比为25.38%,2-4年期限的融资占比为41.47%;5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力,房企的主要信条是解决债务,急于输血,以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。

  当然,如此这般,房企的融资成本也水涨船高。

  观点指数统计发现,2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势,其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高,分别为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年,资金收紧态度不变,房企的融资成本还将进一步升高。

  长租公寓:资产证券化渐进

  今年上半年,一线城市的住房租金总体平稳,平均住房租金为73.95元/平方米/月;租金波动幅度不大。据观点指数监测数据显示,在几个一线城市中,北京的平均住房租金最高,达85.42元/平方米/月,其次为深圳、上海、广州。

  总体而言,今年上半年,四个一线城市的单月租金回报率都未超过2%。

  与一线城市相比,二线城市的平均租金水平依然体现出差距。上半年,二线城市的平均住房租金29.95元/平方米/月。这种租金分化的现象,同样体现在租赁市场中的长租领域之中。

  观点指数统计数据显示,目前北京、上海长租公寓的平均租金均在150元/平方米/月以上,深圳、杭州也在百元以上。而诸如合肥、成都、武汉、厦门、佛山、沈阳等二线城市,其长租公寓的平均租金水平与一线城市差距较大。

  

  数据来源:观点指数整理

  目前房企在住房租赁领域,已通过银行渠道累计融资达千亿元;而部分长租公寓品牌,也屡受资本的青睐,资本风口仍助推着行业在发展轨道上前行。

  在机构信用融资方面,上半年房企仍是主角,如绿地获上海银行百亿融资授信重点合作租赁住房项目、旭辉领寓牵手平安不动产三年投百亿等,都为企业未来长租公寓的发展勾画图景。与此同时,住房租赁专项债也仍保持着一定的热度。 

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